「002176江特电机」破发潮下稳守发行价!千亿房企祥生规模延伸安全边际

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2020年11月18日,HKEx主板迎来了浙江一家本土房地产企业。

象升控股(集团)有限公司(以下简称象升,股票代码02599-香港)于20世纪90年代在西施故里浙江诸暨成立,是典型的浙式房地产企业。

上市首日,翔盛以5.59港元的发行价开盘,股价最高升至5.6港元,当日收于5.59港元。没有大幅涨跌,稳定了发行价。公司市值达到168亿港元。

在国内地产股和物业管理股普遍在破发,的“寒冬”中,翔盛不仅成为今年第一家通过首轮审计的房地产企业,而且在数十家等待IPO的房地产企业中脱颖而出。上市第一天就牢牢守住了发行价,股价表现强劲,体现了投资者对公司价值的认可和肯定。

这个价值来源于公司作为大型房企的安全优势。

象升在房地产百强企业中排名第27位,其规模优势所创造的护城河成为象升受到资本市场青睐的重要原因。同时,1000亿的规模和成交量,使该公司成为近年来香港股市国内房地产企业规模最大的IPO。

营收规模超过350亿元,ROE筑起企业护城河

翔盛能迅速得到资本市场的认可,与其千亿级房企的规模密切相关。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所的数据,翔盛自2011年以来连续十年跻身“中国房地产企业百强”。

到2020年,翔盛已经在百强房地产企业综合实力排行榜上排名第27位,规模和综合实力的同步提升印证了这家浙江房地产企业的成长。

根据翔盛控股集团招股账面,2017年和2019年,公司实现营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元,三年复合年增长率为137.6%。截至2020年4月30日,公司收入85.52亿元,同比增长123%。

这组优美的数据反映了相盛有两个优势。

首先,355亿元人民币的营收规模不仅在上市IPO房地产企业中表现突出,而且在港股上市房地产企业中也具有较强的竞争优势。

其次,运营收入的快速增长表明翔盛仍处于高增长阶段,收入的高增长率也可以成为公司未来保持业绩增长的惯性动力。

成了千亿级企业之后,象升还能保持这么高的成长能力,很难得。公司的运营水平比同行赚钱好。

2019年,公司实现净资产收益率(ROE)50.1%,同比增长33.5个百分点;2020年4月,公司ROE达到40.3%,远高于同规模的行业和房企。

股本回报率作为衡量公司综合盈利能力的核心指标,可以反映股东的股本回报率水平

规模和利润的同步增长,离不开翔盛在泛长三角地区的“1 1 X”投资战略和领先同行的开发运营效率。

对外,从2016年开始实施“1 1 X”扩张战略,即浙江泛长三角重点潜力城市布局,实施国家战略扩张。

立足浙江,深化长三角,在确保稳定健康发展的同时,在全国范围内拓展高潜力城市。

在内部,翔盛通过建立问责措施、升级信息技术系统、规范与沟通、产品线、风险控制、成本管理和服务相关的内部规则和程序,进一步提高了区域和项目公司的管理效率

随着有关部门倡导房企优质发展,对房企提出“三条红线”要求,翔盛也在按照要求积极进行财务管理,减少负债。

根据招股的账簿,截至2019年底,该公司2018年的账单已经全部偿还,没有未清余额。

在减债方面成绩显著,翔盛将继续坚持稳健的财务政策,控制征地成本、管理费用、销售和分销费用等各项成本,在保证资本结构平衡的同时发展业务。

不可忽视的是,象升自身的业绩也会进入快速兑现期,随着业绩的释放,公司的负债水平会进一步降低。

根据招股的账面,2017年和2019年-,翔盛的合同负债分别约为369.35亿元、745.74亿元和779.02亿元,2020年前4个月约为801.7亿元,呈明显上升趋势。

庞大的合约负债将成为未来翔盛业绩的重要增长点和支撑。这一数字有望在今明两年转化为收入后,带动公司业绩继续增长,进一步增加公司收入和资产规模。

此外,即将对接的香港资本市场将成为公司获得境内外资本市场帮助和多元化融资渠道的关键环节,有助于其更快实现“卓越规模和品质”发展。

浙江派房企占领行业高地

象升的另一个竞争优势来自产地。

象升发源于浙江诸暨,位于中国最活跃的经济区之一的长江三角洲——。其成长环境本身具有发展房地产业的高地优势。据统计,2019年长三角地区人口占全国总人口的16.2%,GDP占全国GDP的23.9%。

蓬勃发展的经济环境和不断增长的人口带动了长三角地区的住房需求,引导了该地区房地产市场的健康发展。

翔盛以“大本营”为战略核心,在浙江有很深的布局。项目至今已覆盖浙江所有地级市,在绍兴等部分城市销售业绩保持绝对优势。

截至2020年7月31日,翔盛在浙江省的储土面积达到1187.28万平方米,占翔盛总储土量的49.8%。

合同销售额方面,2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三,约占浙江省物业合同销售总额的5.1%。

在实现浙江地级市全覆盖的同时,翔盛紧紧跟随长三角一体化战略,积极把握政策优势,逐步渗透泛长三角地区,进一步提高了在泛长三角的市场份额。

根据中国房地产指数系统和浙江省统计局的数据,2019年响升长三角综合实力在所有房地产企业中排名第14位。

翔盛立足浙江,深度培育长三角,在确保稳定健康增长的同时,将战略眼光放在全国高潜力城市上,提出了“11X”国家布局战略,即浙江泛长三角重点潜力城市布局。

随后,翔盛逐渐将其积累的长三角布局模式复制到全国。截至2020年7月底,翔盛已开发上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建等11个省市45个,不同发展阶段项目205个,总建筑面积2382.48万平方米。

在国有化过程中,翔盛凭借审慎的征地策略和多元化的征地方式,在增长潜力较强的地区和城市以相对较低的收购成本收购了土地。

在-,2017年和2019年,公司已确认每平方米平均征地成本分别约为2342元、2937元和2915元,分别占已确认平均销售价格的31.8%、29.7%和28.7%

在优质开发下,房企不仅要重视征地质量,防止因征地困难导致现金流紧张,还要重视征地成本,储备更多的利润率。看象升的征地秘诀,无非就是这个。

展望未来,象升作为1000亿房企的最后一个“贵人”,在房企上市的“寒冬”里,第一次可以被HKEx拥抱,显示出强大的行业地位和竞争力。

短期效益方面,拟结转销售额超过800亿元,为公司快速减负创造条件。即将登陆香港资本市场,为翔盛创造融资便利,翔盛后驱发展势头越来越足。

从长远来看,该战略着眼于长三角的经济高地,丰富的土壤储备和高增长潜力必将成为翔盛可持续增长的核心。

(蔡华学会)

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