「威创股份股票」建业旗下第四家公司启动IPO 净利率是行业老大3倍

近日,HKEx披露的信息显示,建业地产全资子公司中原建业股份有限公司(以下简称中原建业)首次提交招股。如果上市成功,中原建业将成为建业集团旗下继建业地产、游助智造科技、建业新生活之后的第四家上市公司。

中原建业虽然规模较小,2019年营收仅超过10亿元人民币,但2019年和2020年上半年净利率均超过60%,是同行“老大”绿城管理的三倍多。在房地产行业利润逐渐下滑,代理建筑市场竞争加剧的情况下,中原建业如何在未来保持较高的盈利水平?

或者说成代建二次收入的98%来自河南

相对于目前如火如荼的地产股上市,代理公司的关注相对较低,但实际上,很多龙头房地产企业在代理业务上都有所布局。据中智研究院统计,2019年全国有28家大型房地产中介公司。

从2010年到2019年,中国房地产代理市场新签约项目数量和建筑面积的复合年增长率超过25%。预计2020年至2024年,中国代建市场在新签约总建筑面积上将继续以23.5%的复合年增长率增长。

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中原建业的营收等数据。来源:中原建业招股书

今年7月,绿城中国旗下中国最大的代理公司绿城管理在香港上市,成为“中国第一代理”。如果中原建业这次能成功上市,可能会成为第二只代理上市股票。但与绿城管理相比,中原建业规模较小。

对于自己的代建制模式,中原建业在招股书中有所解释。根据招股书,作为一家房地产代理服务商,公司在整个物业开发过程中代表项目业主管理房地产开发项目,以轻资产模式运营,因此无需承担征地和项目开发成本。中原建业允许项目业主使用“建业”品牌推广营销所管理的开发项目的物业。同时,所管理的项目全部由it直接管理,并指派管理团队,管理费根据前瞻协议条款向项目业主收取。

2015年11月,中原建业拿下第一份房地产代理合同,并一直以河南省为战略重点进行扩张。在2017年、2018年、2019年和截至2020年6月30日的6个月中,河南省收入对总收入的贡献率分别为100%、100%、99.4%和98.0%。

在上述年份中,中原建业向项目业主出售的总建筑面积分别约为140万平方米、360万平方米、520万平方米和220万平方米。《招股书》引用中央参考所的数据称,2019年销售总建筑面积520万平方米,2017年至2019年合同销售总额以107.8%的复合年增长率增长,居行业第一;2019年新增承包建筑面积830万平方米,居行业第二。

目前,建业地产持有中原建业100%的股份,胡葆森通过恩汇投资持有建业地产72.31%的股份,是中原建业的控股股东。分拆完成后,建业地产将不再是中原建业的股东,两者之间不再存在股权关系。胡葆森将通过恩辉直接持有中原建业的股权。

净利率超过60%,是绿城管理的三倍

就像绿城管理诞生于房地产母公司,中原建业起源于建业地产,所以两者有很多相似之处。同时,中原建业虽然在规模上不如绿城管理,但有些指标却优于后者。

中原建业的代理建筑业务为建业地产的整体销售业绩做出了很大贡献,帮助其实现了1000亿元的销售目标。2019年

营业收入方面,2017年、2018年、2019年以及截至2020年6月30日的6个月,中原建业分别实现收入3.09亿元、6.76亿元、10.29亿元和4.81亿元,主要是由于管理项目数量和总承包建筑面积的增加。绿城管理在上述年份分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元、19.94亿元、8.15亿元,大致是中原建业的两倍。

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中原建业净利率等数据。来源:中原建业招股书

与重资产的房地产业务相比,轻资产模式的代建业务的利润空间相当可观。在2017年、2018年、2019年以及截至2020年6月30日的6个月中,中原建业实现净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元、3.02亿元,净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%和62.8%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析了中信经纬的客户。从行业的总体情况来看,代理施工公司利润之所以这么高,是因为他们不需要支付土地、施工、人工费用,而是从项目净利润中提取一定比例。在一些项目中,代理建筑公司也会参与后续投资,产生较高的收益。

中原建业的净利率高达60%,几乎等于绿城管理的毛利率,是其净利率的三倍。数据显示,在2017年、2018年、2019年和截至2020年6月30日的6个月中,绿城管理的净利率分别为25.2%、24.5%、19.51%和16.44%。

原因和两家公司的商业模式有关。中国的房地产代理建设分为政府代理建设、商业代理建设和资本代理建设。中原建业专注于利润较高的商业代理建设,绿城管理包括政府代理建设,提供代理建设咨询以及与代理建设相关的设计咨询。

此外,中原建业管理的项目均为直接管理,绿城管理商业建设包含部分合作建设,绿城管理必须向合作商业伙伴支付一定比例的管理费。随着合作项目的增多,其商业代理建筑业务的利润空间被压缩。

“我们相信,我们的直接管理业务模式、对房地产商业建设的关注、规模经济和地理优势带来的成本效益,以及标准和透明的费率带来的定价能力,使我们能够实现高利润率。”中原建业在招股书中说。

招股的书还建议,中国和河南省房地产代理市场的竞争日益激烈可能会对公司的业务和财务状况产生不利影响。

委托走出河南:关注代建制风险

建业地产作为老牌房地产企业,一直在深入培育河南。这一战略虽然在河南保持了多年的领先地位,但也错失了跨越式发展的机遇,2019年年销售额首次突破1000亿元。近两年来,建业走出去的战略受到了关注,的影响,而走出去的起点之一就是中原建业。

2018年12月,建业与河北邢台某公司签订协议,共同开发邢台某小镇,正式迈出走出河南的第一步。截至2020年6月30日,中原建业已在陕西、山西、河北、新疆、海南管理8个项目,合同总建筑面积约91.84万平方米,并计划在上述省区开展更多的代建项目。

中原建业表示,计划通过各种线上线下渠道进一步提升“建业”品牌的市场认知度,将业务拓展至河南省周边省份,如山东、湖北、江苏、安徽等。

「威创股份股票」建业旗下第四家公司启动IPO 净利率是行业老大3倍插图(2)

中原建业风险预警。来源:中原建业招股书

在谢逸枫看来,中原建业关注的项目实际业主主要是中小型房地产开发商,抗风险能力较小。一旦出现危机,比如出现,的资本危机,可能会出现争议,比如中国的未完成项目

中信经纬的客户此前报道称,绿城管理建造的一个住宅项目,由于开发商资金周转的出现问题,不仅导致绿城管理的资金拖欠,还导致买家延迟收楼。

在《招股》一书中,中原建业建议:“项目业主可能由于未能获得足够的项目开发资金,或由于一般财务问题或其他原因,无法履行与我们的合同业务。特别是,许多项目业主需要获得银行融资。”

(中信经纬)

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