「青青稞酒股票」融创服务即将赴港IPO 上市能否逆转物业板块?

最近,板块地产的新股表现不佳,但仍不能阻止地产公司的纷纷跟进。

10月26日,融创服务通过HKEx上市听证会,短期内将在港主板上市。汇丰银行和摩根士丹利是该公司上市的联合赞助商。

融创服务专注于中国一二线城市。经过16年的发展,融创服务已经成长为中国增长最快的大型综合物业管理服务提供商。根据中国指数,的数据,融创服务2019年的整体增长率(按管理建筑面积、合同面积、收入和利润的年平均增长率计算)为94.1%,位列100强物业服务企业之首。

融创服务上市的基本面有哪些关键点?

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快速成长的腰部运动员

与其他物业管理公司相比,融创依托母公司融创中国,具有天然的成长优势。从招股了解到,2017年至2019年,融创分别实现营业收入11.11亿元、18.41亿元和28.27亿元,复合年增长率为59.5%;相应净利润分别为4300万元、9830万元和2.69亿元,复合年增长率为150.7%。但在疫情下,物业管理的价值日益凸显,融创服务迎来了业绩的集中爆发。2020年上半年实现营收17.91亿元,利润2.51亿元,分别增长52.9%和367.6%。

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显然,融创服务收入和利润的飙升,离不开其欠管建筑面积和承包建筑面积的快速增长。截至2020年6月30日,融创的服务业务范围覆盖中国29个省、自治区、直辖市的127个城市,其中86.1%的托管物业位于中国一二线城市;合同建筑面积从2017年底的5740万平方米增加到2020年6月底的2.321亿平方米,复合年增长率为74.9%;在建建筑面积从2017年底的2000万平方米增加到2020年6月底的1.054亿平方米,复合年增长率为94.5%。2020年6月底,融创服务合同管理面积是管理面积的2.2倍。由此可见,庞大的储备区域可以为融创服务的持续高速增长积累足够的增长潜力。

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但抛开增速,只看规模,融创服务与碧桂园服务、万科地产等行业龙头还有一定差距。据Cree统计,截至2019年底,管理面积超过1亿平方米的企业有15家,万科地产和碧桂园服务以4.39亿平方米和3.93亿平方米排名前两位,融创服务刚刚突破1亿大关。从收入规模来说,融创的服务也不如龙头企业。据公开信息显示,2019年万科地产收入已达127亿元,碧桂园服务和绿城服务分别为96.4亿元和85.82亿元。此外,去年招商局、雅士人寿、保利地产的营收均超过50亿元,融创28.27亿元的服务量普遍处于行业中等水平,属于腰玩家。

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毛利率落后的原因

就毛利率而言,融创服务于2017年及2019年在-的整体毛利率分别为21%、23%及25.5%,呈现持续的上升趋势。但根据中国物业管理学会中国房地产评估中心和上海亿居房地产研究院发布的数据,2020年4月30日前在A股和h股上市的26家内地物业管理公司近三年的平均毛利率分别为29.8%、29.7%和29.4%,融创服务近三年略低于行业平均水平。以金科服务和世茂服务为例,它们的母公司仍低于融创中国

进一步分析,融创的服务业务主要分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三个部分。其中融创服务物业管理服务包括保安、清洁绿化、园艺、维修服务;非业主增值服务包括销售协助服务、咨询、其他非业主增值服务和房地产中介服务;社区增值服务包括地产代理、车位销售、社区空间运营、Mercure服务。

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截至2020年6月底,融创的服务物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的收入分别占58.8%、37.8%和3.4%,相应的毛利分别为21.5%、32.0%和35.5%。由此可见,目前占收入比重最大的板块,物业管理服务毛利率较低,是融创服务整体毛利率降低的重要原因。

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未来增长的动力在哪里

目前融创服务的收入和增长主要来自母公司融创集团的积极“输血”。2017年-2020年6月底,融创对母公司物业的服务管理产生的收入分别占99.4%、99.1%、99.6%和86.6%,独立第三方的收入占比很小。

截至2020年8月,融创服务的母公司融创中国总面积超过2.56亿平方米,未来几年将逐步交付大量物业,这将更好地锁定融创服务的业绩增长,也为融创服务的持续增长提供了有力的后续保障,确保未来业绩增长有很大空间。

此外,为了摆脱对母公司的依赖,融创服务于今年5月收购了开元物业管理,以增强其外联能力。开元物业主要位于华东核心城市,非住宅物业占32.6%,覆盖各类城市公共物业、写字楼、医院和商业,开元物业90%的签约建筑面积来自第三方。从招股的书中也可以看出,2019年底,融创服务只有一个扩建项目。收购开元地产后,截至2020年6月底,共有311个扩建项目,管理建筑面积4024.6万平方米,占管理总面积的38.2%。开元物业的加入,无疑可以弥补融创服务对“独立第三方”物业的不足,增强融创服务的外展能力,扩大管理规模,进一步巩固市场地位。

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值得关注的是,融创服务近年来不断整合优质资源。2019年底,融创服务完成了环融地产的整合;2020年5月,融创服务收购开元物业管理;2020年9月,融创服务完成对凤武科技的战略投资,将云计算、物联网、大数据、AI技术等技术引入物业管理的方方面面,打造新型“专业服务智能平台多元化业务”。智能物业管理模式;同月,江西郑融物业服务有限公司与南昌市公共资产管理有限公司联合成立,在城市服务一体化管理领域开展深入合作。融创服务在“独立第三方”物业和高科技领域的一系列优质资源整合,无疑将为未来业绩增长奠定坚实基础。

结论

2020年,在疫情的带动下,房产价值被重塑,港股也迎来了地产股的上市潮。截至今年10月30日,兴业IOT、业兴集团、建业新生活、金融街物业、鸿阳服务、郑融服务、卓越企业服务、第一服务控股、合景友好、世茂服务等10家物业公司已登陆HKEx。这次融创服务81天成功参会,所以这么快拿到资本市场的门票也是综合实力的体现。

融创的服务和其他物业管理巨头相比,规模上还是有一定差距的,整体毛利率比较低。然而,依赖于

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