德必文化获“放行”拟登陆创业板 二房东模式“难题”重重何解?

德必文化获“放行”拟登陆创业板 二房东模式“难题”重重何解?

9月17日,上海彼得文化创意产业发展有限公司(以下简称“彼得文化”)首次公开募股由交易所,“发行”,计划登陆创业版。

作为工业园区的“二房东”,彼得文化的经营范围包括文化创意产业园的定位、设计、改造、招商和运营管理。

目前,该公司因出租的园区没有产权证、被抵押查封、实际使用与计划使用不一致、IPO募集项目的使用而受到市场质疑。这些都是德国文化急需解决的难题。

很多“热钱”在IPO之前就涌入了

近年来,彼得文化的资本流动状况不断改善,账面货币资金逐年增加。截至今年6月底,彼得文化的货币资本约为5.86亿元,占流动资产的86%。

事实上,彼得文化的资本正在改善,这与其在过去三年中反复增资扩股有关。公司第一次增资扩股发生在2017年5月。彼得文化表示同意长兴干润将其出资65.8万元转让给阳光财产保险;同时,同意阳光财产保险以约1.5亿元的价格认购新增注册资本198.2万元。此次变更完成后,彼得有限注册资本增至3742.2万元,阳光财险以7.05%的持股比例成为公司第四大股东。

2017年12月,彼得文化宣布转为股份制,于2017年7月31日转为股份公司,经审计净资产5.07亿元。股份公司股本为人民币3742.2万元,每股面值1元。

次年,彼得文化成功转为股份制后,开始了第二次大规模的增资扩股。数据显示,2018年9月1日,中安商以2亿元左右的价格认购公司新增注册资本222.22万元。本次增资完成后,彼得文化注册资本增至3964.42万元,中安商社以持有公司5.61%的股份成为其第五大股东。

而且,11月2日,中安商社认购新增注册资本77.78万元,费用约7000万元。本次增资完成后,中安商以7.42%的持股比例位列彼得文化第三股东。

过去几年,公司的账面资本一直在增加。仅2018年一年,彼得文化银行存款比2017年底增加1.48亿元,增幅较大。对此,彼得文化直言:“主要是2018年股东增资所致。”

目前德国文化的书钱满满的。2017年至2019年,公司货币资金分别为1.15亿元、2.64亿元和5.75亿元。截至今年6月底,货币资金为5.86亿元。同时,随着“热钱”的涌入,公司的债务结构不断优化。2017年,彼得文化的资产负债率为57.11%。在短短两年内,该公司的负债率迅速攀升至2019年下降的38.08%。截至今年6月底,彼得的债务比率为36.16%,处于历史低点。

为什么1.7亿筹资补充营运资金

即将登陆创业板,的彼得文化现在受到了市场的质疑,因为这个筹款项目的目的。

根据《投资者网》,彼得文化IPO计划共募集资金约5.7亿元,其中1.7亿元用于“补充营运资金项目”,约占30%。

根据经营状况分析,公司近三年发展良好,业绩不断提高。2017年至2019年,彼得文化分别实现营业收入6.06亿元、7.71亿元和9.1亿元;净利润分别约为2200万元、5500万元、1.21亿元;毛利率分别为30.92%、29.28%和31.71%。近年来,

这让市场感到不解。公司账面资金充裕,不是“穷钱”,大部分资金购买理财产品,利润可观。既然如此,公司为什么还要用募集资金的近30%来补充日流量,而不是发展业务?关于上述及相关问题,《投资者网》致信彼得文化证券投资部负责人,对方不予置评。

“可能是为了防患于未然。”广州知名房地产专家韩世彤告诉《投资者网》,由于疫情影响,很多企业现金流陷入紧张或周转压力增大。在盈亏不如现金流管理重要的认知下,可能是企业筹资的动机。尤其是在目前融资逐渐收紧的大环境下,能够融资也是一件好事,因为如果只在企业资金紧张的时候进行融资,不仅融资困难,而且利率会上升,成本必然上升。

“二房东”模式有很多隐患

事实上,彼得文化的租赁经营是其主要的经营模式。

租赁服务是公司的主要收入来源,占80%以上。此外,其会员服务占比近18%,主要包括物业及增值服务、能源服务、停车服务和租赁服务;其他服务主要包括设计服务、工程管理服务、招商服务、运营管理服务等。

具体来说,彼得文化的商业模式主要是通过出租的方式获得建筑物的经营权,然后将其重新开发为满足文科企业办公和商业需求的园区,最后出租出去。然而,这种看似简单的“二房东”模式存在诸多不确定性。

“由于公司租赁经营的园区物业大多为旧楼改造,个别园区的部分租赁物业尚未取得产权证。如:位于北京市朝阳区东风南路8号的东风彼得WE园、位于上海市长宁区天山路1900号的天山彼得逸园等尚未取得产权证。招股书中对德-德文化的解释。

招股书上说,截至今年6月底,彼得文化出租的无产权证房产面积约2.6万平方米,占可供出租总面积的4.23%,比例不大。但是,如果没有房产证的房产被政府主管部门认定为违法建筑,并被有关主管部门拆除,将对公司的经营产生不利影响。

此外,还有一些公园被抵押和查封的事件。如上海市闵行区彼得虹桥绿谷WE公园的产权人上海新华坊将该房产抵押给银行,该公园201室、202室、3至6层的房屋抵押给中国农业银行上海闸北支行。2016年5月至2026年5月,负债金额2亿元;7-9层抵押给中国工商银行上海普陀支行。2016年3月至2023年3月,负债金额1.4亿元。同时,位于上海市长宁区的德碧园1890花园也被江苏省无锡市中级人民法院查封,限定开工日期为2016年7月6日。

此外,彼得文化管理和发展面临的最大挑战是,实际使用与规划使用不一致的租赁园区占60%以上。截至今年6月底,公司租赁经营的园区项目中16个园区租赁的建筑物的土地使用权由产权人通过划拨方式取得,26个园区租赁的建筑物所在土地的实际用途与规划用途不符。

"完善产权证及补领、审核、审批等相关程序."对此,韩世通告诉《投资者网》。“目前,许多工业园区是由一些工业办公楼和工厂改造而来的。规划中有与历史演变不一致的用途是可以理解的。所谓的计划跟不上变化,但是企业,尤其是租来的二房东,面临着上述问题。仍需向有关部门报告

在韩世通看来,受疫情影响,在园区物业或承租人运营园区时,大多数工业园经营者的入住率都是出现下降的,在这种情况下,企业仅靠融资上市是无法解决根本问题的。因此,在日常运营中,要求工业园区运营商不断吸引投资,引入良好的客户,为企业提供细致的服务,提升园区的知名度和物业的价值,最终保证企业在疫情的影响下能够稳定而深远。

(投资者网络)

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