领地集团二度递表IPO难言乐观 短债压力下借高息债“输血”

领地集团二度递表IPO难言乐观 短债压力下借高息债“输血”

10月12日,招股第一次提交失败后不到三个工作日,领土控股集团有限公司(以下简称“领土集团”)第二次向HKEx提交招股文件,继续冲刺资本市场。停不上市是很有可能的。

至于香港的二次上市,业内人士表示,无论是今年房地产企业的上市通过率,还是公司本身的质量,都很难乐观。招股账面显示,2017-2019年及2020年前5个月,领地集团收入分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元、30.27亿元;净利润分别为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元。

值得一提的是,在规模和利润上没有优势的本土集团,仍然面临着下降的盈利能力、较高的负债率和现金流量紧张等问题。那么,领地二次上市能成功吗?公司的决心和信心体现在哪里?上市后有什么打算?《投资者网》以上相关问题联系属地集团品牌相关负责人,对方表示:“请参考招股书披露。公司将坚定务实地推进战略规划。”相关问题没有得到实质性答复。

很难乐观到两次交出牌桌,冲刺港股

今年4月9日,领土小组向HKEx提交了招股的信。作为一家总部位于四川的房地产公司,领土集团的业务主要集中在住宅开发上。此外,公司还开发商业地产和酒店,如办公楼、购物大楼、商业综合体和公寓。截至今年7月底,其业务主要分布在四川、华中、京津冀和粤港澳大湾区,分布在全国20多个城市。

下降境内今年开始持续盈利,据招股书,-2017年和2019年的净利率分别为12.2%、11.5%和8.9%,处于连续下降状态,截至今年5月31日,境内的净利率为5.5%,在趋势,下降不会改变

此外,在同一时期,该公司的净资产负债率仍逐步上升,其净资产负债率高达150%。近年来,由于高杠杆征地,领土负债率从2017年的60%飙升。杠杆往往带来高额债务和资金短缺,领地也不例外。在香港上市的背后,筹集资金以缓解资金压力是一个主要目标。

不过,从总体趋势来看,今年香港的上市情况并不乐观。一方面,2020年香港上市热潮将继续加剧。目前,有10多家房地产企业希望像香港一样在香港上市,包括翔盛控股、菲尔德集团、鹏润控股、尚坤地产、领地控股、中国文化旅游、三迅控股、大唐集团等。

另一方面,随着HKEx对上市企业的监管越来越严格,房地产企业的实际上市率较低。以2020年为例,只有惠晶控股和港龙中国在HKEx成功上市,还有一家,惠今控股,刚刚通过10月9日的听证会。

中原地产分析师卢文喜告诉《投资者网》,影响房地产企业上市失败的因素很多。比如今年在美国发生的一些中国股票乌龙事件,导致监管部门对上市企业报表的真实性和可信度的审查越来越严格,尤其是近两年一些增长较快但负债较高的房地产企业。同时,最近楼市政策很多,如果今年增长好的房地产企业销售业绩差或者不可持续,也会影响上市。

陆文熙认为,“领地集团今年业绩不佳,增长不可持续,净利润下降,净负债高。基于这一点,很难成功

这个地域集团始于四川乐山,近年来通过快速扩张加快了规模。综合实力方面,领土集团入选2020年中国百强房企前72名、2019年中国西部房企品牌价值前2名、四川六大房企前3名。但在各种荣耀的背后,难以掩饰其快速扩张带来的债务暴涨、资金链紧张的困境。

随着近年来规模的扩大,领土集团的净资产负债率从2017年的60%飙升至2019年的140%,截至2020年5月,净资产负债率高达150%。关于净资产负债率的增长,领地集团在招股坦言,“比率净资产负债率的增长与银行和其他贷款的增长大致一致,主要是应对业务扩张带来的融资需求。”

同时,伴随而来的融资成本也是上升逐年攀升。截至2017-2019年及2020年首五个月,香港未偿还银行及其他贷款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。今年5月至9月,领土向两家第三方公司借了两笔高利息短期债务,最高利率为13%,贷款金额为6亿元。领土集团表示,公司计划根据贷款协议规定的期限,在2021年8月30日前偿还贷款。

事实上,该领土对资本的渴望主要与其短期债务和现金流量紧张有关。据招股,统计,截至2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日和2020年5月31日,领地集团的债务总额(包括计息银行及其他贷款和租赁负债)分别为35.99元、78.26元、117.69元和151.88亿元。其中,截至今年前五个月,公司一年内应偿还的负债为50.84亿元,现金及现金等价物为34.11亿元,账面资金难以弥补短期债务,整体偿债压力较大。

偏安川,上半年花了31亿买地

经过20年的发展,地域集团形成了川渝、华中、京津冀、粤港澳大湾区的特色布局。但从目前104个项目中有68个位于四川省来看,公司对四川省的依存度还是很高的,占到60%以上。

在2019年4月的品牌发布会上,领地集团公开表示“要在2020年和2021年实现-1000亿元的目标”,随着1000亿元蓝图在领地的铺开,其省外布局开始加快。

具体而言,2019年1月4日,领土集团以4.27亿元获得京北核心区国有建设用地P(2018)009。该地块毗邻荆州火车站,周围有楚天路、东桥路和颍南路。土地出让面积54069.6平方米,容积率3.0.5。5月29日,遵义市汇川区挂牌的4块地块成功转让,公司以3648元/平方米的价格拿下其中一块地块,总价3.62亿元,创下遵义市单层楼面价格新高。同年8月,武汉属地以5.1亿元拿下位于京北新区的48398.9平方米土地P(2019)004。

但从今年来看,版图并没有过重省外布局,公开市场的地块主要位于川渝。据《招股书》报道,该地区今年购买了6块地,总成本约为31.9亿元,总面积约为59.53万平方米。

据领土集团称,截至2020年7月31日,领土拥有104个房地产项目,总土地储备为16,152,200平方米,其中包括570,800平方米未出售的可销售建筑面积和已出售但未交付的建筑面积,8,562,500平方米正在开发的房地产的计划建筑面积和7,018,800平方米为未来开发的房地产的估计总建筑面积。

卢文喜告诉《投资者网》,从城市群的角度来看,四川省及周边地区仍有发展空间,但企业如果想在未来做大做强,就必须扩大到成渝以外的地区,如大湾区、长三角、京津-

“上市公司土地储备多,资产多,后面能讲的资本故事多,可能会受到投资者的青睐。例如,许多公司会在上市前披露其市场份额和资产。所以上市前囤地是正面表现,总成本不大。但如果大部分地块是公开市场,时间在第二季度,价格会受影响。第二季度,随着楼市的好转,第二梯队房企扩张会加快,活跃地价一路上涨,溢价率明显存在。会影响后续利润。”他认为。

(投资者网络)

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